「土地神話」が崩壊し、土地の資産性が下がり続ける時代を経験しました。２００５年頃から、一部の地域で価格の持ち直し傾向は見られるものの、反面価格の二極化が進んでいます。
二極化の要因としては〈不動産収益性〉に起因します。
「土地をどれだけ利用できるか？」「どれだけ多くの利益を生み出すことが出来るか？」が脚光を浴びています。
アドバイスを行なうに際し、所有者様が〈どのようなお考え〉で、
〈いつ・どれ位のお金が必要か？〉ご予定又は希望をお聞きし、ご提案いたします。
土地を所有しているだけで発生する「負担」もあります。
固定資産税や都市計画税、将来的には相続税の可能性もあります。
土地は「所有する」だけでは資産となりえません。むしろ負担となる
可能性すらあります。活用が難しいようであれば、売却して現金化し、
その現金の使途をあらためて検討する姿勢も必要となります。
その意味でも「売却」も立派な活用法の一つです。
等価交換とは
提供した土地に建物を建て、地主様は建物のうち「提供した土地に見合った分」を取得する方式です。
具体的には、
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（1）土地を不動産会社に売却する
（2）不動産会社はその土地にマンションを建てる
（3）土地の売主は、建ったマンションの一部を取得する |
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という形になります。実際は、建物を取得すると同時に「土地の共有持分」も取得することとなるので「土地を提供し、建物の一部プラス土地の共有持分を取得する」こととなります。
等価交換では４つのメリットが考えられます。
1.「遊休地に賃貸マンションを建てたいが借入してまで・・・」というお客様。
等価交換により、借入リスクを回避できます。
2.代々所有している不動産。「夫婦二人住まいにしては、土地も家も広すぎる」
このような方に等価交換は有効です。土地と引き換えに取得した建物を、
一部は自分たちの居住用、一部を賃貸として収入源にできます。
3.等価交換の場合、単純な売却と比べ「買換え特例（立体買換えの特例）」が使えますので、譲渡税が繰り延べられます。
4.等価交換により、将来の遺産分割が容易になります。
特に所有不動産が「分割しにくい土地」の場合はお勧めできます。
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