不動産の借入金の返済ができない債務者がその担保として提供していた土地や建物などの不動産を債権者が裁判所に申し立てその結果裁判所が売却する不動産を競売 物件といいます。その不動産を最低売却価格以上の最高値で落札するシステムのことを「競売（けいばい または きょうばい）」というのです。
不動産競売物件の価格は裁判所に委嘱された不動産鑑定士がその価格を決めます。そして、これが不動産の最低売却価格になります。この価格は競売という特殊性に鑑み市場価格よりもかなり低く設定されています。実際、市場価格の５〜７割といったところです。最終的な落札価格は８割前後が多いようです。
不動産競売のデメリットは、上記のように販売価格が２割前後も低いという事につきます。その上、引っ越し費用等の交渉が一切出来ないということです。
尚かつ、不動産競売後にも残った債務の支払い義務は継続しています。自己破産でもしない限りこの債務に追いかけられる事になるのです。自己破産にデメリットは無いと主張している方々や、著書もたくさんございますが、自己破産による社会的制約は現実に存在しています。近所の目を気にしても公示されてしまいますので、近所の人にもわかってしまいます。
不動産競売にメリットがあるとすれば、落札までに２年３年とダラダラと続く場合に、うまくすると、その間は、そこにそのままお住まいになっていても立ち退きを求められません。 また、競売終了後も、半年とか１年住み続ける事が出来る場合もあります。（ただし違法です）。
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