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相続に伴う売却

相続で受けた不動産についてのご相談はとても多いものです。しかしそれよりも多いのは、将来的に相続不動産を残される皆様からのご相談になります。将来、不動産を所有されるお客様がお亡くなりになった後に、相続人の誰にどのような資産を残していくか？または全く残さないのか？資産を残される皆様の不安は尽きないものです。
売却.netでは、お客様によって異なるご事情を配慮した上で、じっくり時間を掛けながらお話しをお聞きし、お客様に最適な計画をご提案いたします。資産の中には負債もあります。

お客様の【資産状況】をしっかり把握し、相続がおきた時にその資産を
【どのようにしたいか？】また相続人が多数いる場合
【平等に残すのか？特定の相続人に多く残すのか？】【相続税が発生するのか？】等々、お話しをお聞きする内容が数多くあるためお時間も掛かります。
しかし早めの相続対策は、節税を模索する事が出来、被相続人の不安を和らげることにもなります。
お客様の大切な資産をお客様の想いの基に、ご安心・納得いただけるご提案をお約束いたします。
※事業承継についてのお悩みをお持ちのお客様は相談初期段階にてご相談下さい。
※将来的な相続対策についてもご相談賜わります。お気軽にご相談下さい。

相続前のご相談の流れ

相続後のご相談の流れ

【1】相談をする

お客様の具体的にお悩みをご相談ください。お客さまの望まれる「相続」、例えば相続人が何人いて「平等に配分したい」「娘には結婚資金や家の新築資金を出しているので息子に少し多めに配分したい」「自宅は長男に、次男には現金や有価証券を渡したい」「子供がいないので、身の回りの世話をしてくれている姪に全財産を渡したい」「恥ずかしい話、生前から相続人間で骨肉の争いがあるため、全額障害者団体へ寄付したい」「次男が家を新築する予定があるので、生前の住宅資金贈与という形でお金が必要な時に渡したい」など、お客様を取り巻く環境をお伝えいただき、それに適した計画をご提案いたします。

【1】相談をする

まずは被相続人が残された遺言書があるか否か確認いたします。遺言書による相続が決められている場合は、被相続人の意向に沿った相続手続きをおこないます。
また遺言書がなく、相続についての話し合いが必要な場合、税理士・司法書士を交えながらお話し合いいたします。まず始めにおこなう事は［遺産分割協議書］の作成です。
相続人間で法定相続のお話し合いがまとまっていれば、それにしたがって遺産分割協議書を作成いたしますし、遺言書は残されていない場合において相続人間のお話し合いがまとまっていれば、同じくして遺産分割協議書の作成に入ります。
また「どのように分配したらよいか分からない」お客様には、ご事情をお聞きしながら、ご提案申し上げます。

査定フォームよりお申込み下さい

査定フォーム

【2】査定を依頼する

前述の通り、お客様を取り巻く環境は個々に異なります。例えば「現金は少ないが、代々受け継いでいる不動産がたくさんある」「有価証券とゴルフ会員権を保有している」「コレクションにしている絵画や骨董品が数多くあるが、時価いくらあるのか分からない」「家族の思い出である別荘と船舶、海外にも不動産がある」等々、相続対象となる資産がどれだけあるのか？またその時価評価がいくらくらいになるのか？まずは現状を把握していただく必要があります。

【2】査定を依頼する

被相続人が残された［現金］［有価証券］［生命保険］［不動産］［ゴルフ会員権］［絵画・骨董品］などの正味の財産、もしくは負債、資産状況を調査し、現状のご確認いただきます。

【3】調査報告及び今後の展開について

まずはお客様のご相談内容を的確に把握し、次に資産の算査定をいたします。具体的な資産評価を終えた段階で、その結果を基に具体的な相続についてのお話を進めていきます。
例えば、下記のようなご相談があります。

相談内容：【不動産の評価額と相続税納税資金】
不動産を多く所有されている方々の多くは、現金を不動産に変えることにより相続税評価額を目減りさせています。これは現金の評価を仮に１００とした場合、不動産へと形を変えることによりその評価を７０まで目減りさせることが出来る、相続対策としては一般的な手法となります。但し、評価を下げるまではいいいのですが、あまり数を持ちすぎてしまいますと、基礎控除を超えてしまい、相続税を払うことが出来なくなってしまいます。このような事態に気付かれたお客様、不動産評価の査定をおこない初めて気付かれるお客さまも多いものです。
そのような時は、例えば将来的に処分しやすい＝いわゆる売りやすい不動産は残しておき、処分しにくい不動産から売却して納税資金を確保する手段もあります。また収益性の高い不動産は今後の年金代わりに残しておき、収益性の低くなったものから順次売却していくお客さまもいます。また仮に物納という可能性を視野に入れ、更地をいくつか残しておくなど、お客様を取り巻く環境により、お話しする内容は千差万別です。
特にここまでのお打ち合わせにしっかりと時間を割いていただけますと、皆様ホッとされた穏やかな表情でお帰りになります。

【3】調査報告及び今後の展開について

お客様よりご相談いただいた内容を踏まえ、調査した資産状況についてご報告いたします。資産調査の結果を基に具体的な相続についてのお話を進めていきます。相続は画一的に捉えることが出来ず、ご事情によって千差万別です。お客様に適したご提案を申し上げます。
例えば、下記のようなご相談があります。

相談内容：【相続税の算出と税納税資金の確保】 相続対策の一環として現金を不動産へ替えられていた被相続人でしたが、基礎控除額を大きく上回っていました。全ての不動産の［相続税評価額］と［実勢売買金額］と照らして併せていきます。
まずは相続税評価額を基に相続税額を算出いたします。具体的にいくら納税するのか？物納は可能か？納税資金確保のために売却可能な不動産はあるのか？相続不動産を売却することによって益金を生み出す事は可能か？等々、多角的に考え、お客様のメリットを探し出します。
売却.netでは特にこのお打ち合わせが最重要と考え、時には多くの時間をいただく事があります。またお客様に何度も足を運んでいただくような事もあります。しかしながら、この点にしっかりと時間を割いていただけますと、皆様ホッとされた穏やかな表情でお帰りになられます。

【4】不動産売却活動開始

方向性が決まったところで、具体的に納税資金を確保するための不動産の売却活動をおこないます。売却の方法や期間も一義的ではないため、期間の定めがあるお客様には、特に初期のご相談時にお伝えいただきたいものです。お急ぎの場合は買取り制度がありますので、適宜お伝えください。
ここではまず売却価格及びおおよその売却活動期間を決めていきます。特に価格や引渡し条件を詳細までお打合せをし、その後、売却.net登録のお客様を中心に、インターネットや住宅情報誌への掲載、折込広告などを活用し売却活動を進めていきます。
※売却活動の詳細については【不動産売却の流れ３】をご参照下さい。

【4】不動産売却活動開始

【5】不動産の売買契約及び引渡し

所有不動産の購入者が見つかりましたら、価格や契約条件の詰めの作業をおこないます。引渡し時期までの諸条件を記載した【不動産売買契約書】を作成し、売主様・買主様双方ご署名・ご捺印いただき、契約書の取り交わしをおこないます。
※詳細については【不動産売却の流れ４】をご参照下さい。

【5】不動産の売買契約及び引渡し

【6】不動産のお引渡し

残代金のお支払いを受けます。お借入の返済がある場合は返済口座へ、お借入等がなければ売主様の指定口座へお振込いたします。振込みをおこなう場所は一般的に買主様の利用される金融機関にておこないます。この際、印鑑証明・実印・身分証明書等が必要になります。

【6】不動産のお引渡し

【7】確定申告

売却を終え最後に確定申告をしていただきます。特に相続に伴う長期間所有されている不動産を売却されますと、
［譲渡益(買った時と売った時の差額の利益)］が発生することが多く見受けられます。また短期所有においての
［損益］が発生した場合は繰り越し控除が受けられる事がありますので、確定申告を必ずして下さい。
売却.netへご相談いただく場合、確定申告のことまで初期段階でご説明いたしますので、ご安心下さい。

【7】確定申告

相続不動産の注意点

最後に、不動産の特性についてお伝えしたいと思います。相続においての不動産のメリットは他の資産と比較して大きく評価を下げることができるのです。反面、【換金性が悪い】例えば不況下においての別荘やリゾートマンション、需要の少ない高額な不動産、【景気に左右されるため、時として資産評価が大きく落ち込んでしまう】などが考えられます。もう一点は物納時の不動産の特徴です。現在の物納制度では、原則【土地＝更地】しか引き取ってもらえない(物納出来ない)のです。土地上に建物が建っていたり、マンションであったり、収益不動産であると、物納が出来ませんのでくれぐれもご注意ください。

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