収益還元法（しゅうえきかんげんほう）とは不動産価値の評価方法の一つ。 収益不動産を評価するとき、その不動産から将来得られるべき価値を現在の価値に換算し評価する。
毎期の純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格等)を現在価値に換算し、合計して評価額を求める。 手法は緻密であるが将来の収益や復帰価格を予測する精度が評価額に大きく反映されるので、予測の精度を上げることや予測の根拠が重要である。